Experto explica cuáles son los riesgos y perspectivas para el mercado inmobiliario chileno

Enzo Langer Fuentes, entendido en el rubro de las viviendas, desmenuza el último informe presentado por la Cámara Chilena de la Construcción y explica punto por punto cuál es el futuro de este mercado. 

Tras un 2020 para el olvido, el mercado inmobiliario recuperó fuerzas este año. Como ejemplo, solo entre los meses de enero y agosto las ventas de viviendas nuevas crecieron en un 68% respecto al año anterior. 

Sin embargo, el presente dista mucho de lo que sucedía a inicios de año. Con una tasa de interés que ha llegado a niveles altísimos, muchos chilenos no están pudiendo acceder fácilmente a cumplir el sueño de la casa propia. 

“No habíamos visto tasas tan altas desde enero de 2017, lo que implica que muchas personas no podrán contar con la ayuda de un crédito hipotecario, principal vía para obtener una vivienda en Chile”, comenta Enzo Langer, experto inmobiliario chileno. 

Pero, ¿cómo llegamos a esto? La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) se encargó de realizar un análisis en donde explicó cuáles son las causas de esta crisis, las que al mismo tiempo, son los riesgos para el año entrante. 

El peligro de la inflación

Uno de los principales problemas que ha tenido que enfrentar el país durante este 2021 ha sido la inflación, la cual se produce cuando una gran cantidad de personas aumenta su poder adquisitivo de forma espontánea, lo que a fin de cuentas aumenta la demanda de varios productos. Al haber una oferta menor, los precios tienden a subir. 

En el rubro de las viviendas esto se ha notado, ya que como se mencionó anteriormente, las ventas de proyectos nuevos aumentaron notablemente, pero los precios también: “En un principio, estímulos como el IFE o los retiros del 10% ayudaron a que el mercado inmobiliario se normalizara. Sin embargo, hoy la desmedida extensión de estos beneficios representan un riesgo para este y otros mercados, ya que esto facilita que los precios sigan aumentando”, comenta Enzo Langer. 

Según un estudio publicado por la consultora británica Knight Frank, Chile es el país de Latinoamérica en donde más han aumentado los valores de las viviendas, ubicándose en la posición 18° del ranking mundial.

Alzas en la tasa de interés y créditos más restrictivos

Como una forma de controlar la inflación, el Banco Central ha decidido aumentar la tasa de interés general hasta un 2,75%, con el objetivo de frenar el alto consumo que ha provocado el aumento de los precios.

No obstante, esto tiene una directa incidencia en los créditos hipotecarios otorgados por las entidades financieras, las cuales han aumentado sus tasas y endurecido las condiciones para otorgar los préstamos. 

Según explica Langer, actualmente es muy poco probable acceder a un crédito con tasas inferiores al 3% y a más de 25 años. Hoy por hoy, los bancos están presentando tasas superiores a ese porcentaje, las cuales podrían subir a un 5% durante los próximos meses, lo que impedirá a muchos acceder a un préstamo, considerando el alto dividendo que resulta y el aumento de las condiciones para acceder que imponen las entidades financieras, como por ejemplo, rentas más altas. 

Eliminación del crédito especial de empresas constructoras

Otro punto que inquieta al rubro inmobiliario es la posible eliminación del crédito especial y DFL2, proyecto de ley presentado por el presidente Sebastián Piñera en septiembre de este año, con el objetivo de obtener recursos para aumentar la cobertura del programa Pilar Solidario. 

Esto significa la eliminación del decreto que permite que hoy las empresas constructoras puedan deducir del monto de sus pagos previsionales obligatorios (PPM) el 65% del débito del IVA que deban emplear en la venta de viviendas cuyo valor no supere las 2000 UF. 

Según la opinión de expertos y de la CChC, esto puede tener implicancias en el valor final de las propiedades más económicas, ya que las inmobiliarias deberán asumir esos costos que antes no tenían, lo que permitirá que el precio de las viviendas aumente en un 12% aproximadamente. 

¿Qué perspectivas existen para el próximo año?

Según comenta Enzo Langer, no estamos en el momento más indicado para invertir en viviendas de forma tradicional, ya que las previsiones indican que los valores de las viviendas pueden seguir aumentando, así como las tasas y condiciones para acceder a los créditos hipotecarios. 

Es por eso que el experto señala que hay dos maneras de enfrentar esta situación, desde el punto de vista del comprador: “Por un lado, un camino es esperar a que la situación mejore para invertir en viviendas, lo cual puede tardar más de un año por lo visto. El otro camino es invertir en la adquisición o construcción de viviendas fuera de la Región Metropolitana, ya que los costos pueden ser mucho más económicos”, concluye. 

Según los últimos estudios, hay varias ciudades fuera de Santiago que han experimentado bajas en los valores de sus propiedades. En este sentido, las tres que más han disminuido son Ovalle (-11,01%), Valdivia (-7,50%) y Osorno (-5,45%).

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